El régimen del "Bien de Familia", establecido por la ley 14.394 protege de ejecuciones a:
la vivienda familiar o el inmueble en el que se desarrolla la actividad económica por cuenta propia que provee el sustento de la familia.
EFECTOS DE LA AFECTACION A BIEN DE FAMILIA
El bien de familia tiene por finalidad proteger patrimonialmente al núcleo familiar y poner a la propiedad a salvo de una posible ejecución por remate.
El inmueble afectado al régimen del "bien de familia" no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituídos en razones de causa grave o manifiesta utilidad para la familia, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca (art. 38 ley 14.394 ).
Es decir, que un inmueble inscripto como bien de familia, puede ser embargado pero no puede ser ejecutada por deudas posteriores a su inscripción como tal, salvo por deudas propias del inmueble (expensas comunes, impuesto inmobiliario, tasas municipales). Es por ello que cuando un inmueble ha sido afectado al régimen del bien de familia, los dadores de un préstamo muy dificilmente lo aceptarán como garantía, ni como aval de un préstamo bancario, aunque sí se puede hipotecar.
Si se decide vender el inmueble, previamente deberá desafectarlo del régimen del bien de familia.
Serán embargables los frutos que produzca el bien en cuanto no sean indispensables para satisfacer las necesidades de la familia (art. 39 ley 14.394).
En ningún caso podrá afectar el embargo más del cincuenta por ciento de los frutos.
El "bien de familia" estará exento del impuesto a las transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la Nación (en el caso que dicho tributo llegue a existir) cuando ella se opere en favor de las personas mencionadas en el artículo 36 y siempre que no resultare desafectado dentro de los cinco años de operada la transmisión (art. 40 ley 14.394).
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del bien de familia, los honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar al 3 % de la valuación fiscal, rigiéndose por los principios generales la regulación referente a los demás bienes (art. 48 ley 14.394)
REQUISITOS
Toda persona puede constituir en "bien de familia" un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas que se establecerán reglamentariamente(art. 34 ley 14.394). Se podrá afectar la vivienda familiar, urbana o rural o el inmueble destinado a explotación por cuenta propia. Sólo puede afectarse un inmueble como bien de familia (art. 45 ley 14.394).. En caso de que la vivienda comprendiera más de un lote, o de una unidad funcional podrá solicitarse la ampliación justificando la existencia de una unidad económica.
Concepto de familia:
A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad (sobrino, nieto o bisnieto).que convivieren con el constituyente (art 36 ley 14.394).
El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien o a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en él existente, salvo excepciones que la autoridad de aplicación podrá acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas (art 41 ley 14.394). ).
La inscripción de un inmueble en el régimen de Bien de Familia la realiza el propietario. En caso de ser más de un propietario lo deben realizar todos ellos, siempre y cuando tengan el parentesco exigido por la ley.
El solicitante deberá justificar su dominio sobre el inmueble y las circunstancias previstas por los artículos 34 y 36 de esta ley, consignando nombre, edad, parentesco y estado civil de los beneficiarios, así como los gravámenes que pesen sobre el inmueble (art 43 ley 14.394).
COMIENZO DEL EFECTO DEL BIEN DE FAMILIA
La constitución del "bien de familia" produce efecto a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente (art. 35 ley 14.394).
DOCUMENTACION NECESARIA
La documentación necesaria para iniciar el trámite de Afectación es la siguiente:
1) Libreta de casamiento o partida de matrimonio y de nacimiento de los hijos.
2) Documento de identidad de los constituyentes.
3) Original y Fotocopia simple del Título de propiedad. (Para el supuesto de que el título de propiedad del inmueble cuya afectación se solicita, se encontrare en instituciones oficiales de crédito, deberá aportar certificación de éstas con indicación de la institución y el Nº de expediente en el que se encuentre el título). El día de la audiencia deberá a concurrir con el título de propiedad original.
GASTOS DE CONSTITUCION DEL BIEN DE FAMILIA
La autoridad administrativa (léase funcionarios de los Registros de la Propiedad Inmueble), estará obligada a prestar a los interesados, gratuitamente, el asesoramiento y la colaboración necesarios para la realización de todos los trámites relacionados con la constitución e inscripción del "bien de familia". Si ello no obstante, los interesados desearen la intervención de profesionales, los honorarios de éstos no podrán exceder, en conjunto, del 1% de la valuación fiscal del inmueble para el pago de la contribución territorial (art.47 ley 14.394).
Exención de impuestos y tasas
Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del "bien de familia" estarán exentos del impuesto de sellos, de derecho de oficina y de las tasas correspondientes al Registro de la Propiedad, tanto nacionales como provinciales (art. 46 ley 14.394).
DESAFECTACION DEL BIEN DE FAMILIA
Procederá la desafectación del "bien de familia" y la cancelación de su inscripción en el Registro Inmobiliario:
a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge, a falta del cónyuge o si éste fuera incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido;
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el "bien de familia" se hubiere constituido por testamento, salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesión o la autoridad competente resolverá lo que sea más conveniente para el interés familiar;
c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en proporción a sus respectivas partes;
d) De oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos para su otorgamiento o hubieren fallecido todos los beneficiarios;
e) En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique la desafectación a juicio de la autoridad competente.
Documentacion necesaria
La documentación necesaria para iniciar el trámite de Desafectación es la siguiente:
1) Original y fotocopia simple del título de propiedad.
2) Documento de identidad del titular y cónyuge.
3) Formulario de Desafectación
Art. 49 de la ley 14.394
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